Modifica la duración y extinción de los contratos de alquiler de vivienda habitual

Qué dice, en claro

Resumen generado con IA. Puede contener errores: el texto que vale es el publicado en el BOE. Cómo se hacen los resúmenes.

Alarga las prórrogas obligatorias a plazos sucesivos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) y obliga al arrendador que no quiera renovar a preavisar con seis meses y, por regla general, a indemnizar al arrendatario. Introduce prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad y en zonas tensionadas.

A quién afecta

• arrendadores de vivienda habitual
• arrendatarios de vivienda habitual
• grandes tenedores de vivienda (según artículo 3.k) de la Ley 12/2023)

Qué cambia

• Prórrogas tácitas y obligatorias por plazos sucesivos de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, tras transcurridos como mínimo cinco o siete años.
• Preaviso del arrendador de seis meses y del arrendatario de dos meses.
• Obligación general del arrendador de indemnizar al arrendatario por no prorrogar: mayor de doce mensualidades según valor de referencia o una mensualidad por año de residencia.
• Indemnización abonada en el momento de la entrega de la vivienda, salvo excepción prevista.
• Exenciones de la indemnización detalladas (necesidad para uso propio o familiar, ausencia de residencia, disponer de otra vivienda apta, nuevo contrato, rechazo de oferta fehaciente).
• Prórroga extraordinaria por vulnerabilidad social de hasta un año, exigible con informe de servicios sociales y obligatoria si el arrendador es gran tenedor.
• Prórroga extraordinaria en zonas de mercado residencial tensionado por plazos anuales hasta tres años, de aceptación obligatoria por el arrendador salvo excepciones y preferente frente a otras prórrogas.
• Nulidad de cláusulas que empeoren las condiciones del contrato original en acuerdos de prórroga.

Qué hay que hacer

• El arrendador que no quiera prorrogar debe notificarlo al arrendatario al menos con seis meses de antelación.
• El arrendatario que no quiera prorrogar debe notificarlo al menos con dos meses de antelación.
• El arrendatario en situación de vulnerabilidad debe presentar informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico para solicitar la prórroga extraordinaria de hasta un año.

Plazos

• Plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica.
• Preaviso del arrendador: seis meses.
• Preaviso del arrendatario: dos meses.
• Indemnización: hasta doce mensualidades como referencia máxima prevista por el cálculo descrito.
• Prórroga extraordinaria por vulnerabilidad: un año máximo.
• Prórroga extraordinaria en zonas tensionadas: plazos anuales hasta tres años máximo.
• En contratos con menos de seis meses para vencimiento, el arrendador podrá preavisar con cuatro meses (régimen transitorio).
• Entrada en vigor: 15 de noviembre de 2026.